Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten normierten Wertermittlungsverfahren neben dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren. Es ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie durch den unmittelbaren Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen hinreichend vergleichbarer Objekte.

Definition und Grundprinzip

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie aus einer ausreichenden Zahl von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Grundannahme ist, dass der Markt selbst der zuverlässigste Massstab für den Wert ist: Was für vergleichbare Objekte tatsächlich gezahlt wurde, bildet die Grundlage für die Bewertung des zu bewertenden Objekts. Das Verfahren ist in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV geregelt.

Anwendungsbereich

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für Objekte, die in ausreichender Zahl gehandelt werden und deren Markt hinreichend transparent ist, etwa Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, unbebaute Bauplätze und in vielen Regionen auch freistehende Einfamilienhäuser. Je homogener ein Marktsegment ist, desto belastbarer ist das Ergebnis. Bei sehr individuellen oder selten gehandelten Objekten (z. B. Spezialimmobilien) stösst das Verfahren an Grenzen, hier werden eher Sachwert- oder Ertragswertverfahren herangezogen.

Rechtliche Grundlage

Massgeblich ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der seit 2022 geltenden Fassung. Nach § 24 ImmoWertV sind für die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren entweder unmittelbare Vergleichspreise geeigneter Vergleichsgrundstücke oder von den Gutachterausschüssen ermittelte Vergleichsfaktoren heranzuziehen. Für unbebaute Grundstücke tritt ergänzend die Ermittlung über Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB hinzu. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte stellen hierzu regelmässig Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerte und teils Vergleichsfaktoren zur Verfügung.

Geeignete Vergleichsobjekte

Vergleichsobjekte müssen dem zu bewertenden Objekt hinreichend ähnlich sein, insbesondere hinsichtlich Lage, Grundstücksgrösse, Gebäudeart, Baujahr, Ausstattungsstandard, Modernisierungsgrad und Nutzungsart. Je mehr geeignete Vergleichsfälle vorliegen, desto verlässlicher ist die Ableitung. Herangezogen werden bevorzugt tatsächliche Kaufpreise aus zeitnahen, örtlich vergleichbaren Transaktionen, wie sie in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse dokumentiert sind.

Vergleichsfaktoren

Wo nicht genügend unmittelbare Einzelvergleichspreise vorliegen, veröffentlichen Gutachterausschüsse sogenannte Vergleichsfaktoren (z. B. Ertragsfaktoren oder Gebäudefaktoren je Quadratmeter Wohnfläche), die auf einer breiteren Datenbasis beruhen und auf das Bewertungsobjekt angewendet werden können. Diese Faktoren berücksichtigen bereits typische Marktverhältnisse eines Gebiets und erleichtern die Bewertung, wenn Einzelvergleichspreise fehlen.

Anpassung von Unterschieden

Da kein Vergleichsobjekt mit dem Bewertungsobjekt vollständig identisch ist, müssen Abweichungen sachgerecht berücksichtigt werden. Zuschläge oder Abschläge kommen insbesondere in Betracht für: abweichende Grundstücksgrösse und -zuschnitt, Lagequalität, Baujahr und Modernisierungsgrad, Ausstattungsstandard, Wohn-/Nutzfläche, Erschliessungszustand sowie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. Grunddienstbarkeiten). Die Anpassung erfolgt nachvollziehbar und wird im Gutachten begründet, nicht pauschal geschätzt.

Bezug zum Bodenwert

Bei bebauten Grundstücken lässt sich der Bodenwert regelmässig gesondert über den Vergleichswert unbebauter, gleich oder ähnlich strukturierter Grundstücke bzw. über Bodenrichtwerte ableiten. Der Bodenwertanteil bildet damit häufig eine eigenständige Prüfgrösse innerhalb der Gesamtbewertung und dient auch als Plausibilitätskontrolle gegenüber anderen Verfahren wie dem Sachwertverfahren, in dem der Bodenwert ebenfalls gesondert ermittelt wird.

Ablauf des Verfahrens

Der typische Ablauf gliedert sich in folgende Schritte: Zunächst wird das Bewertungsobjekt hinsichtlich seiner wertrelevanten Merkmale erfasst. Anschliessend werden geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren recherchiert, etwa bei den örtlichen Gutachterausschüssen. Danach erfolgt die Prüfung der Vergleichbarkeit und die sachgerechte Anpassung der Vergleichspreise an die Merkmale des Bewertungsobjekts. Aus den angepassten Werten wird der vorläufige Vergleichswert abgeleitet, der abschliessend auf Plausibilität geprüft und gegebenenfalls um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale korrigiert wird.

Typische Fehler

In der Praxis treten immer wieder folgende Fehler auf: die Verwendung von Vergleichsobjekten, die tatsächlich nicht hinreichend vergleichbar sind (z. B. andere Lagequalität oder Nutzungsart); die unreflektierte Übernahme von Angebotspreisen statt tatsächlich realisierter Kaufpreise; das Fehlen einer nachvollziehbaren Begründung für vorgenommene Zu- und Abschläge; sowie eine zu geringe Zahl an Vergleichsfällen, wodurch statistische Zufälligkeiten das Ergebnis verzerren können. Auch die Vermischung von Vergleichswert- und Ertragswertlogik ohne methodische Trennung führt regelmässig zu unsauberen Ergebnissen.

Praktisches vereinfachtes Beispiel

Für eine 80 m² grosse Eigentumswohnung in durchschnittlicher Lage liegen drei vergleichbare, kürzlich verkaufte Wohnungen vor, die Quadratmeterpreise von 3.100 €, 3.250 € und 3.000 € erzielt haben. Der einfache Mittelwert liegt bei rund 3.117 €/m² (Median: 3.100 €/m²). Weist das Bewertungsobjekt eine überdurchschnittliche Ausstattung auf, kann dies einen Zuschlag von beispielsweise 5 % rechtfertigen, woraus sich ein angepasster Wert von rund 3.273 €/m² ergibt. Multipliziert mit der Wohnfläche von 80 m² ergibt sich ein vorläufiger Vergleichswert von rund 261.840 €, der anschliessend auf Plausibilität zu prüfen ist. Dieses Beispiel ist bewusst vereinfacht und ersetzt keine Einzelfallbewertung.

Abgrenzung zum Sachwertverfahren

Während das Vergleichswertverfahren auf tatsächlich erzielten Marktpreisen vergleichbarer Objekte beruht, ermittelt das Sachwertverfahren den Wert über die Herstellungskosten des Gebäudes (Normalherstellungskosten) abzüglich Alterswertminderung, zuzüglich gesondert ermitteltem Bodenwert, und passt das Ergebnis über eine Marktanpassung an das tatsächliche Marktniveau an. Das Sachwertverfahren kommt vor allem dort zum Einsatz, wo keine ausreichende Zahl an Vergleichspreisen vorliegt, etwa bei individuell geprägten, selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern in Gebieten mit dünner Marktdatenlage.

Abgrenzung zum Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen (insbesondere Mieteinnahmen) ab und ist vorrangig für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien einschlägig, bei denen die Ertragserzielung im Vordergrund steht. Anders als das Vergleichswertverfahren, das auf beobachteten Kaufpreisen basiert, stellt das Ertragswertverfahren auf die kapitalisierten Bewirtschaftungsergebnisse ab und berücksichtigt dabei Liegenschaftszinssätze und Restnutzungsdauer. Beide Verfahren können sich in der Praxis ergänzen, etwa wenn ein Vergleichswert als Plausibilitätskontrolle für ein Ertragswertgutachten herangezogen wird.

Die drei Verfahren im Ueberblick